Risico’s bij ontbreken bestemmingsplan - GBZ Acrhief

Gemeente Belangen Zandvoort

Archief

Ga naar de inhoud

Risico’s bij ontbreken bestemmingsplan

M-Boulevard
Financiële risico’s bij ontbreken bestemmingsplan Middenboulevard


FINANCIELE RISICO’S BIJ ONTBREKEN BESTEMMINGSPLAN MIDDENBOULEVARD.

Het besluit door het College van B&W 2006 – 2010 om allerlei processen, die leiden tot een bestemmingsplan, parallel te laten lopen en niet volgtijdelijk in volgorde van belangrijkheid, heeft als gevolg dat, wanneer een deelproces stokt, het hele proces tot stilstand komt. Het bestemmingsplan het proces beoogde “grandeur” terug te brengen naar Zandvoort.

De meest in het oog springende zijn:

Ruimtelijke inrichting
Gebruik en doel bebouwing, openbare ruimte, de plaats daarvan, en het waarom. Dit is niet in het voorliggende plan nauwkeurig genoeg omschreven, c.q. de inhoudelijkheid is beneden de maat, en daarmee is er geen kader ter onderhandeling met belanghebbenden laat staan een vooruitzicht op een bindend juridisch kader, dat voorafgegaan moet zijn door een sociaal contract met bewoners, bedrijven en gebruikers.

Erfpacht
De bepaling van de waarde is niet mogelijk omdat:
1) grondquote methode niet voldoet omdat men niet weet wat zal blijven bestaan.
2) residuele methode niet voldoet omdat men niet weet wat aan bebouwing verdwijnt.
3) 65% van de waarde van het onroerend goed bepaald wordt door de kwaliteit van de omgeving, en die omgeving niet bekend is.

Dit geldt niet alleen voor het gebied waar erfpacht van toepassing is: Fenemaplein e.o. en Bouwes Palace e.o. , maar ook voor Favaugeplein, Badhuisplein en Watertorenplein en Watertoren.

Afkoop / vernieuwing erfpacht op korte termijn levert een even grote kans op voor de gemeente aan ernstig financieel nadeel, dan wel een financieel nadeel voor de belanghebbenden. Gegeven het ervaringsfeit dat erfpachtcanons omzetten in marktconforme bedragen tussen de 6 en 8 jaar duurt, bij wijkbebouwing waar niets verandert, achten wij de kans aanzienlijk dat de op termijn voorziene inkomsten van 150.000 euro aan meer inkomsten niet zullen plaatsvinden.

Ook zijn er bedragen die afgeboekt moeten worden op reeds aangekocht onroerend goed die risicos zijn niet in kaart gebracht.

Draagvlak onder belanghebbenden


1) Geen draagvlak onder Fenema en Bouwes belanghebbenden o.a. door onzekerheid, Waarderingsmethode, parkeerplek problemen. ( Wel of geen onderdeel van de appartementsrechten, c.q. “vervalt om niet ” aan de gemeente bij afloop erfpachtcanon.
2) De kans om tot “zelfrealisatie” te komen door bewoners van het Favaugeplein is zeer klein, en daarmee is de grootste grief van de provincie (herstructuring middengebied) niet verholpen , de ontwikkelmogelijkheden, en kans tot binnenplanse verevening klein is.
3) Het voorkeursrecht gemeenten voor het Badhuisplein is vervallen, en daar mee de regie over het toekomstig gebruik van het Casino-terrein. Bewoners weten niet wat er mogelijk gaat verschijnen.
4) Al 16 jaar proberen huurders, en later eigenaren de watertoren een bestemming te geven die identiteitsbepalend is voor Zandvoort. Door in de laatste versie van het bestemmingsplan de footprint van de toren te verkleinen, loopt de gemeente de kans een zeer forse schadeclaim tegemoet te zien, bij goedkeuring van het BP. Verder heeft de gemeente zich niet gehouden aan voorwaarden die in het koopcontract staan.
5) Getuige de documenten die tot onze beschikking staan is er niet of nauwelijks onderhandeld, en zijn er geen resultaten geboekt, die zouden kunnen leiden tot (her)ontwikkeling van het gebied, of inkomsten voor de gemeente, dan wel de kans afgeboekte gelden op de voorbereidings- en plankosten terug te verdienen.
6) De gemeente Zandvoort maakt een aanzienlijke kans aansprakelijk gesteld te worden voor de waardevermindering van het onroerend goed door niet aan de wettelijke verplichting te voldoen een bestemmingsplan te maken binnen een redelijke termijn, verder kan de gemeente verweten worden niet genoeg inspanning gepleegd te hebben naar billijkheid en redelijkheid om tot een vergelijk te komen met de bewoners en gebruikers (onbehoorlijk bestuur).

Verdere onzekerheden
De maatschappelijke kosten/baten analyse kustontwikkeling is niet op korte termijn gereed, mede door het aantal bestuurslagen wat meebeslist. Dientengevolge kan men niet voorzien wat er aan bebouwing kan en welke functie deze zou moeten hebben, (maaiveld: eronder, erop, erboven, hoogbouw, al dan niet aaneengesloten). De bijdrage van de Provincie inzake Bouwes Palace / stationsgebied, is uiterst onzeker zonder bestemmingsplan.

Informatie
De “Nieuwsbrief Middenboulevard” ten behoeve van de bewoners, is ook informatie voor gemeenteraadsleden, de toon van de brief is van dien aard dat zowel de aanhef als de inhoud, bij GBZ en belanghebbenden (zie brief advocaat), het gevoel van misleiding oproept. Dit is niet bevorderlijk voor het constructief samenwerken om tot een bevredigend resultaat te komen. Ook omdat het aantal onderzoeken c.q. nog te onderzoeken aspecten de laatste vijf jaar geen resultaat hebben opgeleverd als het om realisatie en financiering gaat, middels een onherroepelijk bestemmingsplan, moeten wij concluderen dat er sinds 2005/2006 “goedkeuring Ruimtelijk Functioneel Plan” geen vooruitgang is geboekt maar achteruitgang niet in het minst door het verdwijnen van de “Garantieregeling Middenboulevard”.

GBZ adviseert op korte termijn een beslissing te nemen:

1) In overweging te nemen of het BP Ruimtelijk Functionele Plan 2005/2006 ter vervanging kan dienen van hetgene wat nu voorligt.
2) De erfpachtgebieden, waarvan de canons op korte termijn aflopen, met 5 jaar te verlengen.
3) Voor de financiële risico’s mogelijke claims een voorziening te creëren.

Fractie GBZ
gbz@gbz.nu
Terug naar de inhoud